2022年，成都樓市進(jìn)入組團(tuán)式、多中心的新發(fā)展階段，地段的分化不止是區(qū)位和圈層的分化，而是下沉到板塊的分化。前20強(qiáng)板塊普遍好于其他板塊，一二圈層明顯好于三圈層。

　　成都板塊分化嚴(yán)重從數(shù)據(jù)來(lái)看，2月成都住宅成交9266套，成交面積121萬(wàn)㎡，同比下跌19.2%。其中主城區(qū)同比下降15.6%，近郊同比下降3.4%，遠(yuǎn)郊同比下降44%，遠(yuǎn)超其他圈層。

　　熱門(mén)板塊如三圣鄉(xiāng)、麓湖、天府前灣、新川、東安湖等板塊，熱門(mén)樓盤(pán)人氣旺盛，高價(jià)樓盤(pán)同樣順?shù)N走量。

　　冷門(mén)板塊如西河、斑竹園、龍?zhí)端碌龋匀蝗セ謶K淡，只能以高傭吸引渠道帶客。

　　以西河某項(xiàng)目為例，360套房源去年底拿證，目前總共備案13套，6套擬定合同，去化不足5%，平均每周只能賣(mài)掉1套房子。

　　而大豐、斑竹園等城北板塊，還在價(jià)格戰(zhàn)中廝殺得頭破血流。有開(kāi)發(fā)商表示，片區(qū)已完全被渠道綁架，誰(shuí)的渠道傭金高，誰(shuí)就能走量。最夸張的是，某大牌開(kāi)發(fā)商的公寓項(xiàng)目，總價(jià)20來(lái)萬(wàn)，給渠道的傭金高達(dá)4萬(wàn)，相當(dāng)于渠道傭金20個(gè)點(diǎn)。

　　在成都約160個(gè)板塊中，大概只有二三十個(gè)板塊有買(mǎi)入的價(jià)值，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐和人口支撐的區(qū)域，未來(lái)都將大概率跑輸大勢(shì)。

　　在產(chǎn)品方面：豪宅向上、剛需向下麓湖觀(guān)瀾樣板間開(kāi)放后，每逢周末都是人山人海；建發(fā)央璽新批次疊拼，總價(jià)區(qū)間719-1336萬(wàn)，開(kāi)盤(pán)去化率100%；南山凌峰新批次起步戶(hù)型150平、均價(jià)30000，開(kāi)盤(pán)去化81%；悅?cè)貣|方起步價(jià)格737萬(wàn)的疊拼，開(kāi)盤(pán)去化50%。

　　而剛需產(chǎn)品只要稍微有一點(diǎn)瑕疵，去化便會(huì)受到影響，即便是市場(chǎng)公認(rèn)的網(wǎng)紅盤(pán)。天府新區(qū)萬(wàn)安板塊海倫堡玖悅府，上批次推出342套房源，均價(jià)約19000，在天府新區(qū)已經(jīng)算比較有性?xún)r(jià)比了，但并未出現(xiàn)三倍熔斷，開(kāi)盤(pán)后去化率也只有60%。

　　雙流區(qū)航空港片區(qū)中綠康橋，雙地鐵盤(pán)，距離金融城不過(guò)5公里，總價(jià)大約在170-230萬(wàn)，422套房源報(bào)名人數(shù)也就271個(gè)。

　　從市場(chǎng)的角度看，政策的傾向、市場(chǎng)的走勢(shì)會(huì)讓他們開(kāi)始思考資產(chǎn)的優(yōu)化，并迅速多換少、小換大。

　　但剛需和改善客群就不一樣了，地段、價(jià)格、產(chǎn)品上的任何一個(gè)因素都會(huì)比以往更容易觸動(dòng)購(gòu)房者的神經(jīng)，觀(guān)望的情緒讓成交周期也隨之拉長(zhǎng)。

　　如果說(shuō)成都樓市有一個(gè)統(tǒng)一陣營(yíng)的話(huà)，那一定是豪宅陣營(yíng)。

　　開(kāi)發(fā)商生存或是破產(chǎn)新力停工、藍(lán)光停工、恒大停工、新尚尚苑延期交房、花樣年家天下維權(quán)、當(dāng)代璞譽(yù)辟謠等等，你永遠(yuǎn)不知道，下一個(gè)倒下的開(kāi)發(fā)商是誰(shuí)？下一個(gè)維權(quán)的是不是你？

　　去年樓市下行之下，僅有綠城、首開(kāi)、大發(fā)、金地、招商蛇口、龍湖、綠城等少量房企完成或接近完成了銷(xiāo)售目標(biāo)，中南、花樣年、金科等企業(yè)業(yè)績(jī)完成率不到80%，而恒大更是不到6成。

　　整體來(lái)看，目前房企違約潮仍繼續(xù)爆發(fā)，金融機(jī)構(gòu)的白名單也主要針對(duì)國(guó)資企業(yè)以及部分優(yōu)秀的民企，短期內(nèi)大部分企業(yè)的償債壓力難言改善。

　　挑選優(yōu)質(zhì)房企，保證能收房，依然是2022買(mǎi)房最重要的原則。

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