來源公眾號：溜爸

　　12月27日，萬科天府錦繡開盤選房。

　　127套房源中的44套350㎡燈塔樓王，千萬級別，最后顆粒不剩。

　　(萬科天府錦繡實景 圖源@萬科成都)

　　往前推一年的時間，這是麓湖長灘345㎡有過的待遇。

　　而放眼整個成都新房及次新房市場，能擁有300㎡以上平層產品的項目，不太多見。

　　我們看到市面上很多改善/深改類項目，主力戶型仍以200㎡左右為主。

　　像麓湖沄洲/沄岸，就均沒有再“復刻”長灘，沄洲上限285㎡，沄岸上限276㎡。

　　而即便能做，都巧妙地放在頂層或者底層打造，比如綠城鳳起朝鳴，只在4棟高層的頂樓做了約300㎡戶型，總共只有4套。

　　(綠城鳳起朝鳴實景)

　　所以，類似于萬科天府錦繡這種一層一戶的350㎡產品，一棟樓整體打造，成都市場更是鮮有。

　　接下來，我們就來回顧一下，成都擁有300㎡以上大平層戶型的項目都有哪些？

　　它們之中，哪些令人記憶深刻、是大神級別的存在？哪些又匿跡在了二手房市場？(排序不分先后)

　　＃金融城譽峰－360㎡

　　2010年，平均房價還處在7000元/㎡的成都，由合景泰富打造的譽峰以3.5萬元/㎡的單價驚詫全城。

　　相較首批次2萬元/㎡(包含6000元/㎡精裝)的均價，28套360㎡樓王產品更顯奢侈，總價在1100-1500萬之間。

　　在成都市場還大部分是剛需產品的時候，譽峰就已經開創(chuàng)了“一層一戶一泳池”的空間格局。

　　這個泳池還是在室內??

　　(譽峰建面約360㎡戶型圖)

　　一層一戶，配置兩部電梯，歸家設計兩條動線——

　　主動線，經儀式感十足的雙開門

　　步入家庭活動區(qū)；

　　后勤動線，通往儲藏間/后勤陽臺/保姆間……

　　超18米的過道將家庭空間、會客空間、烹飪空間、室內泳池等連成一體。

　　雙入戶動線、保姆間、泳池等設計，放在今天的新房市場，譽峰這個樓王戶型仍舊不過時。

　　(譽峰所在的金融城片區(qū) 圖源@貝殼二手房)

　　而譽峰所在的金融城片區(qū)，就更不用說了，城南宇宙級別，各類資源匯聚。

　　二手房指導價也是城南天花板。

　　360㎡所在的譽峰二期指導價37545元/㎡(實際二手房成交單價在5萬左右)。

　　在二手房市場，優(yōu)質資產總是很搶手。當年買下譽峰樓王的業(yè)主們，若非緊急情況，他們大概很難找到置換的理由。

　?。Ｊ兰o城天鵝湖－298㎡

　　天鵝湖堪稱成都“第四代建筑”的鼻祖。

　　15年前的世紀城天鵝湖花園，是當年城南改善的“拓荒者”。

　　項目分南苑/北苑，總占地近660畝，由17棟30-32層的樓棟組成，內部被400畝的生態(tài)湖環(huán)繞。

　　它的所在地，是以新會展為中心的國際城南“原點”。

　　后來，這里聚集了龍湖世紀峰景、棕櫚泉等高改項目，以及常年開展的世紀城新國際會展中心。

　　(世紀城新國際會展中心?圖源@貝殼二手房)

　　這個來自世紀城天鵝湖花園南苑的298㎡戶型，雖然差了個2㎡，但還是值得一提。

　　你只看一眼，應該就被它約107㎡的大弧形陽臺吸引到了。這一度是天鵝湖最大賣點之一。

　?。ㄌ禊Z湖建面約298㎡戶型）

　　進入室內，首先到達約26㎡的門廳(門廳是原來開發(fā)商“偷面積”的普遍做法)。

　　入戶雙動線——客餐廳主動線，以及保姆套間→廚房這一條后勤動線。

　　南側靠近主臥的方形陽臺可以封窗再設計一個次臥。那么這樣，除開保姆房，這個298㎡戶型容下了四室兩廳兩衛(wèi)的布局。

　　主臥空間連接戶型陽臺，并有獨立衣帽間，空間感還是挺足的。

　　(天鵝湖花園實景 圖源@貝殼二手房)

　　不過，成也陽臺敗也陽臺，因為封窗的難度太大，又有承重柱的干擾，天鵝湖大部分陽臺都是開敞式的。

　　這種類型的陽臺，極其考驗后期管理能力，成本以及維護難度大。若是遇到極端天氣，更令人頭疼。

　　經過了十多年時間，天鵝湖的涂料外立面已經不復當年，曾經是其最大亮點的超大弧形陽臺也成為了它最明顯的“短板”。

　　雖然天鵝湖沖在了最前面，但在二手房市場，并不是以年齡說話。

　　時過境遷，相隔不遠的龍湖世紀峰景常年在法拍房拍出“高價”，二手房均價也是3萬＋/㎡；天鵝湖花園均價僅2萬/㎡出頭。

　　＃龍湖世紀峰景－380㎡

　　2015年，龍湖世紀峰景進行全面優(yōu)化升級，推出了380㎡樓王精裝戶型，其約120㎡的弧形全景觀陽臺是其獨特之舉。

　　當時的媒體報道中，是這樣形容這個陽臺的－

　　(龍湖世紀峰景建面約380㎡戶型)

　　3T2戶的配置，同樣是雙動線入戶，主人/賓客主動線與后勤服務次動線互不干擾。

　　雙開門入戶，采用獨立玄關，面積將近一個次臥大小，是進入正式空間的過渡區(qū)，也是戶型儀式感的強調。

　　戶型整體設計四室兩廳五衛(wèi)，每個臥室均與陽臺相連，主臥更是270度環(huán)繞。

　　整個主臥區(qū)空間有近60㎡，它包含有約10㎡獨立衣帽間、約34㎡睡眠區(qū)、約15㎡主衛(wèi)。并且是雙開門，進門有一個過渡區(qū)域，儀式感及私密性十足。

　?。埡兰o峰景實景 圖源@地產線）

　　十棟150米超高層流體建筑，構成了龍湖世紀峰景給世人的第一印象。

　　放在現在，這樣的外立面也是比較稀缺的，算是城南一個標志性的建筑群?；⌒尉€條優(yōu)美，實際呈現效果也足夠震撼。

　　不過后期業(yè)主的封窗行為，直接影響了外立面的整體觀感。

　?。埡兰o峰景實景 圖源@地產線）

　　但是在物業(yè)/建筑地標性/視野等因素的有力支撐下，這并不妨礙龍湖世紀峰景在法拍及二手房市場的熱度。

　　(截圖源@貝殼二手房)

　　目前，龍湖世紀峰景的二手房均價超3萬/㎡，在新會展片區(qū)內，這個價格當屬第一梯隊。

　?。Ｈf科天逸－350㎡

　　萬科還曾打造過一個低調的高端項目——萬科天逸。

　　它是萬科金色海蓉三期中的一棟。

　　這是一棟超高層，直面錦江，北端可瞰東湖公園，擁有無垠視野，全系做的350㎡，3T2戶，總共只有75套，當時套均售價700萬。

　　(萬科天逸實景 圖源@貝殼二手房)

　　由于市場原因，當年萬科君逸也選擇許多高端項目(比如朗基望今緣/中海城南一號/譽峰)都曾有過的降價出售，新房售價一度從2.5萬/㎡降到1.6萬/㎡，不過結果是好的，全部售罄。

　　就是貨量太少，只有75套。

　　(萬科天逸建面約350㎡戶型)

　　天逸350㎡戶型，電梯入戶，同樣有單獨的后勤電梯，四室四衛(wèi)設計，另配置有保姆套間。

　　它的打造重點放在了家庭社交區(qū)域，整個面積有接近120㎡，這其中除了常規(guī)的客餐廳空間，玄關右側還單獨設計有一個接近40㎡的多功能廳，連接寬約10米的主陽臺，直看錦江。

　　這樣的戶型設計，即便是天府錦繡350㎡也有所不及。

　　對比起來，雖然天府錦繡350㎡是2T1的一層一戶設計，保障了豪宅的私密性，但未考慮到保姆套間，也無后勤專用電梯，不少人還在吐槽環(huán)形走廊、酒店式的臥室排布……

　　乍一比，就感受到了，在戶型設計方面，姜還是老的辣。

　　(萬科天府錦繡350㎡戶型)

　　但在地段來看，萬科天府錦繡所處的天西又能抵消它的戶型短板。

　　高下難辨(天逸和錦繡你會選誰，歡迎在評論區(qū)留言)。

　　(截圖源自貝殼二手房)

　　目前，萬科天逸在貝殼二手房僅有一套350㎡戶型在售，單價32978元/㎡。

　?。Ｄ虾H珍湖組團－442㎡

　　當年，森宇將占地約6000畝南湖國際社區(qū)中景觀資源最好的一塊留給了珍湖組團。

　　珍湖組團建設了4棟板式高層住宅，延著南湖南路一字排開，正朝南湖濕地/江安河。

　　2011年10月，珍湖組團以“前無古人”的姿態(tài)入市。

　　據透明房產網查詢，珍湖442㎡戶型預售備案價600萬/套，總價級別稱不上頂級，但單憑面積秒殺不少大平層。

　　3T2戶，4棟總房源套數232套，其中8套頂樓戶型為457㎡帶私家游泳池，其余戶型均為442㎡戶型。

　　(珍湖室內實景 圖源微博@南湖七期)

　　整棟樓設計400㎡以上戶型，當年可沒有人敢這么做。

　　譽峰也只做到了360㎡。

　　2011年-2013年，與珍湖同期銷售還有華潤金悅灣、西派國際、望今緣、麓山茵特拉肯等，但主力戶型均在300㎡以內。

　　后來，也只有雅居樂膽子大，嘗試了一盤更大的，單層666㎡(后文會講到)。

　　(南湖國際社區(qū)442㎡戶型)

　　珍湖的442㎡，5室4衛(wèi)，一層配置了三部電梯，一部為后勤專用，直達后勤區(qū)/中廚/保姆套間。

　　另外兩部未設計為獨立入戶電梯。對于這種量級的終改戶型，私家入戶是“剛需”了，很為遺憾。

　　整個戶型其實沒有什么槽點，這么大的面積，尺度及功能都沒得說。

　　中央社交區(qū)面積足夠大；進入臥室區(qū)還有一處10多平的空間作為緩沖，私密性足夠好；主臥尺度奢侈，配置獨立衣帽間/起居室/書房；并且每個臥室均有陽臺相連……

　　(442㎡戶型室內實景 圖源網絡)

　　但錯就錯在，撇開7期珍湖組團，南湖國際社區(qū)的定位是以剛需/剛改為主，改善屬性并不強，社區(qū)品質還一般。背后的森宇集團更是深陷囹圄(這里就不展開了)。

　　在這種背景下誕生的豪宅組團，前景就有點令人頭疼了。自住沒有太大問題，但一旦想要出手，就要面臨“低價出售”的境況。

　　目前，南湖國際社區(qū)的指導價18728元/㎡。

　　但是在貝殼二手房上，大部分442㎡產品的掛牌價都低于這個價格，有些甚至還不到1.5萬元/㎡。

　　在法拍市場，它的命運同樣坎坷。

　　(截圖源自阿里法拍)

　　據阿里法拍交易記錄顯示，珍湖組團442㎡戶型總價最高拍至906萬，折合單價約20500元/㎡，但是大部分的成交總價都在500－700萬之間。

　　買房，寧選“鳳尾”不擇“雞頭”的道理，在南湖國際社區(qū)身上展現得淋漓盡致。

　?。Ｒ撂┨祢湥?25㎡

　　論圈層的純粹性，很難有高端項目能比得上伊泰天驕。

　　伊泰天驕只有260㎡、325㎡、370㎡三種戶型(標準層)，層高3.4米，外立面全干掛石材，車位比1:3.3。

　　戶型均帶保姆房，260㎡左右戶型兩梯兩戶配比；325-380㎡戶型四梯兩戶配比(含兩部保姆電梯)設計。

　　2014年首次開盤時，它的惠后單價20000-23000元/㎡(含精裝10000元/㎡)，這個價格幾乎是當時成都房價的三倍(2014年，成都新房均價約8300元/㎡)。

　　而“260㎡兩房，325㎡、370㎡三房”這種超出常規(guī)的設計，是花漾錦江、CEO公館等這類型高端公寓才敢有的嘗試。

　　(伊泰天驕實拍 圖源@成都伊泰天驕)

　　項目精裝標準高達10000元/㎡，其中光入戶的防盜門成本就10萬/扇，為意大利進口。

　　(伊泰天驕實拍 圖源@成都伊泰天驕)

　　主衛(wèi)的淋浴設備則采用漢斯格雅和杜拉維特的進口定制產品，7萬/套左右；系統(tǒng)門窗用的是意大利阿魯克ALUK；櫥柜同樣是高端品牌德國H?cker海格；冰箱、酒柜使用德國Blomberg……

　　(伊泰天驕實拍?圖源@成都伊泰天驕)

　　(伊泰天驕建面約325㎡戶型)

　　單看325㎡戶型每一個空間，客廳超50㎡，開間6米多；中西廚/餐客廳一體化；主臥超60㎡，開間/進深均在8米左右，男女分區(qū)衣帽間/梳妝臺/mini吧/起居室應有盡有；大次臥也有近30㎡……

　　玄關往右還有一個配衛(wèi)生間的多功能廳，約18㎡，當一個小次臥綽綽有余。

　　約13米的主陽臺連接多功能廳/客廳/主臥，形成多條洄游動線。

　　溢美之詞，不用多說。

　　(伊泰天驕實景 圖源@貝殼二手房)

　　項目所處的攀成鋼，已經是公認的主城豪宅板塊。

　　得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢＋難以復制的居住圈層＋產品品質，在如今的市場情況下，成都很難再現“伊泰天驕”。

　　目前，伊泰天驕二手房指導價32555元/㎡，實際成交價遠非如此。

　　＃蔚藍卡地亞花園城－345㎡

　　行駛在天府大道上，花園城的法式古典建筑群蔚為壯觀，堪稱最靚麗的風景線。

　　為保障外立面的統(tǒng)一性/美觀，蔚藍卡地亞在簽合同時就和業(yè)主提前約定，不可封閉陽臺。這種做法，還出現在德商迎暉天璽、麓湖、首開龍湖云著等項目中。

　　(花園城實景 圖源蔚藍卡地亞花園城官微)

　　蔚藍卡地亞花園城目前雖暫無供應，但在江湖中仍有它的傳說。

　　尤其是位于蔚藍軒B區(qū)的巴卡拉樓王，建面約345㎡，僅60余套，可稱之為花園城的封神之作。

　　當年，巴卡拉樓王的開盤價超過20000元/㎡。而彼時天府新區(qū)均價還不到5000元/㎡，項目所處的板塊還不叫天府中央商務區(qū)，各項配套都還在萌芽期，媒體稱之為“銷售奇跡”。

　　這棟樓，東南方向毫無遮擋，8樓-36樓都可以完整欣賞東區(qū)天際線。

　?。ㄎ邓{卡地亞花園城實景 圖源花園城官網）

　　巴卡拉樓王除少量特殊戶型，標準層都是345㎡，設計3個套房＋多功能廳＋保姆用房。

　　(巴卡拉建面約345㎡戶型)

　　3梯2戶，配有專屬后勤電梯；雙動線入戶；雙玄關；雙開式入戶大門……

　　豪宅的私密性/儀式感/空間感拿捏得妥妥滴。

　　光客廳/餐廳區(qū)域，就有約100㎡；更有多條洄游動線，豐富居家生活場景；主臥設計起居室；主衛(wèi)面積約15㎡，超過一般的次臥尺度……

　　(入戶大堂實景)

　　論空間感/功能性/尺度感，巴卡拉都是登峰造極般的水平。

　　巴卡拉為清水交付，所以后續(xù)業(yè)主還可以進行個性化設計。

　　目前，花園城暫未有指導價出爐，但據了解，一套巴卡拉的報價高約1200萬，戰(zhàn)斗力十足。

　　＃麓湖?長灘350㎡

　　麓湖，一個現象級樓盤。

　　項目頗具野趣感的景觀打造、獨樹一幟的建筑立面、用材及設計均較為優(yōu)質的內裝配置等，均具備著不可復制性。

　　麓湖生態(tài)城，或者我們可以說它背后的萬華，一直走在市場前沿，在建筑、園林、戶型、社群運營等方面，都是“特立獨行”的。

　　而即便是這樣的麓湖，也是首次系統(tǒng)性地打造超300㎡的大平層產品——麓湖長灘350㎡樓王。

　　此前，汀院樓王200㎡，沚院樓王270㎡，麒麟薈的主力面積約235-248㎡……之后推出的沄洲上限285㎡，沄岸上限276㎡。

　　所以，這不是一個簡單的棋局。但麓湖做到了，后來的結果證明，這盤棋下得很成功。

　?。春L灘350㎡戶型圖）

　　長灘350㎡戶型最大的特色是其家庭社交空間的打造。

　　開放式的餐客廳設計，打破常規(guī)；大面積地運用玻璃門、折疊門的設計，模糊空間之間的界限。

　　“尖尖角”陽臺，最大進深達約2.5m，面寬約17m，連接了主臥、老人房及客餐廳，形成了極佳的洄游動線。

　　(350平樣板間實拍)

　　只可惜，長灘350㎡樓王并未考慮到保姆的住家需求。這也是近兩年成都高端市場，多數同面積段產品的通病。

　　該戶型當時的售價在900-1100萬/套，最后全部售罄，而且還成為了“三倍熱盤”，競爭力可想而知。

　　＃融創(chuàng)國賓雅集307㎡

　　這是在去年5月低調入市的高端項目。

　　位于金牛國賓，容積率僅有1.2，全系洋房，共30棟。

　　項目首批次308套、建面約181-307㎡清水大平層，總價400－855萬，開盤就賣完了。

　　時隔4個月，最后34套產品，搖中概率只有約10%。

　　這樣的高速去化，就是國賓雅集的實力展現。

　　項目最大的戶型為307㎡，一梯一戶、電梯入戶。

　?。▏e雅集307㎡戶型）

　　進門是照壁玄關，往左到達L型三廳，餐廚客一體化設計；20米的L型轉角陽臺，保障足夠廣的視野范圍，氣場強大。

　　此外，還有獨立的酒窖(儲藏室)位置。公衛(wèi)還是設計為更加實用的0.5衛(wèi)。

　　四個臥室均為套房，其中三個臥室還均帶獨立衣帽間。其中，約7.4米面寬的主臥區(qū)，功能性/舒適度兼具。

　　但是，即便是幾近的戶型設計，依舊遺忘了保姆間……

　　不過項目最終為清水交付，業(yè)主可自行設計。在如此大的空間格局下，什么不能滿足？

　?。Ｖ袊F建西派國樾－350㎡

　　西派國樾在曹曹心里，算得上成都“西派系”中數一數二的產品，所處的雙流怡心湖板塊也是未來可期的。

　　項目所打造的350㎡樓王，是片區(qū)“天花板”，套均總價近千萬。

　　(350㎡樓王實景）

　　大面積的玻璃幕墻，再加上270度的陽臺環(huán)繞，樓王實景氣場十足。

　　(西派國樾350㎡戶型)

　　樓王配置3T2戶，一部專供后勤用，另外兩部電梯各自對應一戶，電梯門打開便是私家入戶大堂，豪宅的私密性get。

　　設計亮點是長約20余米的L型轉角陽臺，連接客餐廳及主臥。主臥配置了男/女雙衣帽間，主衛(wèi)雙臺盆，功能性/尺度感均佳。

　　(西派國樾350㎡主臥實景)

　　客餐廳區(qū)域長約15米，可擺放下16人座的長條餐桌，盡顯奢豪。

　　(西派國樾350㎡樣板間實景)

　　目前，350㎡樓王已經交付入住，后期的不確定因素是業(yè)主自行封陽臺對外立面的破壞。如果社區(qū)能統(tǒng)一方案、統(tǒng)一材料，那么不失為一個能彌補的好辦法。

　?。Ｑ啪訕坊▓@鉑雅苑666㎡

　　最后，我們來啃個大骨頭。

　　2012年，地鐵2號線開通那一年，位于天府新區(qū)麓山大道、占地2008畝的大盤雅居樂花園推出了它的頂級組團——鉑雅苑，也就是雅居樂花園5期。

　　13棟板樓由南至北排列布局，2梯1戶/1梯1戶，樓間距超100米，視野尺度足夠大。兩個約120米×250米的雙中庭，放到今天，也是碾壓式的配置。

　　這個組團容積率只有1.51，占地約358畝。在今天的市場環(huán)境下，這樣的土地屬性是非常稀缺的。

　　鉑雅苑打造有6種戶型，起步就是266㎡，最大666㎡，此外還有288㎡、332㎡、412㎡、532㎡等大平層。

　　其中，僅24戶的666㎡產品尤為奢侈，加上一層一戶、配置兩部電梯，曹曹已經詞窮了。

　　再來看這個不花五分鐘時間你都看不明白的戶型布局??

　　各功能空間都可以以百平計數。

　　它的家庭社交區(qū)超百平，有會客廳/吧臺/休閑區(qū)/露臺；

　　(鉑雅苑實景 圖源微博@鉑雅苑成都)

　　主臥(右下角)足足有約110㎡，有書房/起居室/獨立衣帽間/主衛(wèi)/化妝區(qū)/露臺……

　　后勤區(qū)域在西北角……餐廳可放置12人用圓桌……

　　曹曹已經不想介紹了。就留給大家細品吧。

　　(鉑雅苑實景)

　　鉑雅苑不僅戶型強悍，精裝在當年也是實打實的上了不少好貨。

　　就暫且不說它琳瑯滿目的石材鋪貼了，工藝極其復雜，用料扎實，包括但不限于米黃松香玉、帝皇玉石、帝皇金、黃水晶、佰麗黃……

　　其浴缸、龍頭、花灑、臺盆均為意大利進口，櫥柜為德國進口，還配有智能家居系統(tǒng)。

　　這樣的成本舍得，值得敬佩

　　(鉑雅苑大堂)

　　當年10月，鉑雅苑以18800元/㎡的價格高調入市，比時成都均價8500元/㎡足足高出了約10000元/㎡。

　　但如今，鉑雅苑的二手房指導價僅約14235元/㎡。

　　而鉑雅苑背后的“豪宅教父”星河灣也已“銷聲匿跡”。

　　英雄落敗，為之惋惜。

　　在未來的新房市場，受地價/土地屬性/配建等因素影響，這些產品將很難再現。

　　而一般情況，大平層也不會把戶型面積設定過大，像300+㎡這樣面積的產品，常見于別墅/疊墅中，或者底躍/頂躍中。

　　打造超大平層，單憑勇氣不行，也需要市場環(huán)境/地段等加持。

　　你還知道哪些項目有超過300㎡的樓王產品？歡迎大家在評論區(qū)留言。

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　　- 申 明 -

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　　嚴禁任何形式抄襲、洗稿

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