我是土生土長的太原人，一直納悶太原是不是真的沒救了？

　　近一兩年還是很有改觀的

　　之前讓人感覺發(fā)展慢，主要是大量的國企陸陸續(xù)續(xù)破產(chǎn)，舊的動能喪失了

　　比如，像是造紙廠 化肥廠 面粉廠 太化的二級廠破產(chǎn) 另外太重效益也不怎么好

　　新的企業(yè)剛引進，工業(yè)投資增長率很高，經(jīng)濟上還在追趕，但沒有形成經(jīng)濟的驅(qū)動力。

　　2020年，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值增長3.2%，比年初（下降13.2%）回升16.4個百分點。2020年，全市固定資產(chǎn)投資增長11.3%，比年初（下降16.8%）回升28.1個百分點。2020年，工業(yè)投資增長39.5%，比年初（下降46.7%）回升86.2個百分點，對全市投資增長的貢獻率為64.0%，拉動全市投資增長7.2個百分點。其中，制造業(yè)投資增長54.4%，電力、燃氣及水的生產(chǎn)供應業(yè)投資增長22.9%，采礦業(yè)投資下降3.3%。2020年，全市社會消費品零售總額1655.11億元，下降6.4%，比一季度（下降31.4%）回升25.0個百分點。其中，限額以上消費品零售額自8月起連續(xù)5個月當月正增長，12月當月增長19.0%。之前太原的研發(fā)機構(gòu)太少，只有煤化所，207，中電建，太鋼，太重，太行，山大的量子光學實驗所等，且有實力的研究機構(gòu)相對少。研發(fā)人員又是一個城市中產(chǎn)的重要組成部分和企業(yè)獲得超額利潤的引擎。

　　不過這兩年也開始加速引進和建立研究機構(gòu)，發(fā)展產(chǎn)學研融合發(fā)展了。

　　1.新設國科大太原能源材料學院2.太原市與華為共建華為（太原）軟件學院3.籌建低真空管道磁懸浮高速飛車實驗室依托中北大學，聯(lián)合中國航天科工集團三院。4.籌建量子光學與光量子器件國家實驗室5.新設煤炭綠色低碳清潔利用國家實驗室6.新設雜糧種質(zhì)創(chuàng)新與分子育種國家實驗室7.基于量子光源的引力波探測大型地基觀測裝置樓陽生在出席12家實驗室揭牌儀式此次揭牌的12家實驗室，包括第一實驗室、光存儲山西省實驗室、半導體信息器件與系統(tǒng)山西省實驗室等3家省實驗室，人工智能與信息技術(shù)、信創(chuàng)安全可控、未來基礎計算架構(gòu)研究、長城信創(chuàng)基礎適配、衛(wèi)星遙感、功能蛋白、功能食品、馬鈴薯綜合應用研究、食醋發(fā)酵科學與工程等9家省重點實驗室。強省會越來越成為優(yōu)先政策了

　　樓陽生在太原市就國土空間布局優(yōu)化、都市區(qū)規(guī)劃升級和人才城建設等工作進行調(diào)研時強調(diào)創(chuàng)建國家級中北高新區(qū)，實現(xiàn)中北高新區(qū)與綜改示范區(qū)錯位發(fā)展。形成支撐國家區(qū)域中心城市發(fā)展、實現(xiàn)“十四五”邁上萬億目標的“雙引擎”。強化省會龍頭意識，開辟“第二戰(zhàn)場”，打造綜改示范區(qū)、中北高新區(qū)“雙引擎”，全力推進國家區(qū)域中心城市建設

　　另外地區(qū)的發(fā)展很大程度上講究天時地利人和。

　　具體來就是山西現(xiàn)在煤炭資源已經(jīng)被后發(fā)的神木 榆林 內(nèi)蒙所超越，省內(nèi)轉(zhuǎn)型發(fā)展，不依賴煤炭已經(jīng)是公認的事實。

　　另一方面作為晉語區(qū)內(nèi)，三晉大地上區(qū)位最好，行政層級最高的城市，順應著強省會的時代共識，無論是為了存留晉語文化的非物質(zhì)遺產(chǎn)，還是為了晉中（太原）盆地建設的省內(nèi)最高的要求，太原都會發(fā)展的越來越好。

　　山西一季度經(jīng)濟增長率北方第一關于晉語區(qū)的回答

　　內(nèi)蒙古各個地區(qū)的方言都有哪些特點？從文化上，陜西是更接近西北還是更接近山西？為何我見到的陜西人都要把自己和陜北人區(qū)別開來？關于山西省內(nèi)發(fā)展的回答

　　山西的前途在哪里？山西省除了太原哪個城市發(fā)展較好呢？如何評價山西的＂自黑＂文化？如何看待一部分山西人無腦黑太原？為何太原6月27日公告人才引進，卻引得一片群嘲，山西本地真的沒有出路嗎？網(wǎng)傳山西師范大學全校離開臨汾搬遷至太原，真實情況是什么？有何影響？乘坐太原地鐵（太原軌道交通）出行是怎樣的一種體驗？關于山西游玩兒的回答

　　如何評價2021年山西省將包括平遙古城、五臺山等51個景區(qū)對江浙滬游客免頭道門票？山西地區(qū)五一期間 1500 能去哪兒玩？

　　很奇怪這個土生土長是不是每天宅在家里，但他說的是有道理的，只不過和他想象的大概不一樣。

　　太原在基建層面爆發(fā)恰恰是2013年煤價下跌與房價上漲周期疊加，又恰好趕上耿彥波的鐵血拆遷，使太原依托房地產(chǎn)和消費服務轉(zhuǎn)型帶來了一波高發(fā)展。

　　近年來從綜改區(qū)開始省府開始強省會，實際上重心就在綜改區(qū)和汾東新區(qū)，其余地區(qū)向服務業(yè)轉(zhuǎn)型。

　　一方面優(yōu)勢是從這兩年工業(yè)增加值比例來看，在省會城市中算不錯的，也就是說從布局角度看省府這一棋沒下錯。

　　另一方面弱勢是山西傳統(tǒng)以國有資本為主導，綜改區(qū)也是盡可能調(diào)動省企先去。如何吸引民營資本是未來轉(zhuǎn)型發(fā)展的關鍵，這一點是保守型省份的弱項。

　　問題是老城基建都差不多了，重心在南城，自然會給人變化少的感覺。而且工業(yè)增加值帶來的利潤再轉(zhuǎn)化成服務業(yè)消費需要一個過程，這也是太原要搞區(qū)域消費中心的原因。

　　強省會是強制造業(yè)，利潤多了分配給居民總得消費，肥水不流外人田。所以太原這些年發(fā)展晉源和府城旅游業(yè)，說白了就是優(yōu)先服務本地人，其次服務本省人，最后服務全國人民。

　　所以核心還是在綜改區(qū)，發(fā)展水平怎么樣看最近幾年制造業(yè)數(shù)據(jù)，如果只是肉感周圍還是有偏見的。

　　當然，疫情后商鋪關門的很多，這算是全國現(xiàn)象，居民消費萎靡。

　　還記得上次調(diào)研太原，是在2019年。

　　通過線下考察和一系列數(shù)據(jù)的比對分析，子木認為太原房價存在一定的泡沫風險，接下來會進入漫漫陰跌周期。

　　2年以后的今天，再去回顧，觀點基本都中。

　　今年年后，一二線主要城市行情盡數(shù)啟動，太原的讀者朋友很著急。

　　再加上近期太原熱傳“0門檻”落戶，幾乎每篇文章都會留言詢問：

　　“太原的房子還能不能買？”“接下來房價趨勢走向如何？”

　　接下來，子木告訴你最真實的答案，希望你能通過這篇文章徹底了解太原樓市。

　　一路下跌

　　太原樓市上一輪房價起步是在2016年，由8000元/平米開始起步。

　　2017年突破萬元大關，2018年繼續(xù)上揚，連續(xù)突破1.3萬元/平米，站在歷史頂峰。

　　但從2018年下半年開始，隨著全國房地產(chǎn)市場整體降溫，開發(fā)商對太原市場的預期也不斷下降，土地市場行情持續(xù)趨冷。

　　2018年7月20日，太原起拍總金額逾130億元的8塊土地，全部流拍，震驚了樓市。

　　消息一經(jīng)證實，媒體渲染后，購房者觀望情緒極速升溫，樓市隨即落入冰點。樓市進入“有價無市”的盤整行情。

　　這幾年的太原只能用一個字來形容：慘。

　　從18年下半年開始，太原從環(huán)外開始下跌，到目前為止，市內(nèi)橫盤，環(huán)外依舊下跌，全市均價大概從1.3萬/平米，跌到目前的1.1萬/平米。

　　其中尖草坪區(qū)是近幾年下跌最厲害的區(qū)，部分板塊跌幅已經(jīng)超過30%，相當于跌去一個首付，其次是勝利街以北，重工業(yè)老城區(qū)價值在衰落。最抗跌的是晉源區(qū)和小店區(qū)，也是太原南向發(fā)展的主要核心區(qū)。

　　太原的業(yè)內(nèi)朋友跟我講了幾個案例，比如太化紫景天城，從19年到現(xiàn)在，均價一直沒變，期房變成了準現(xiàn)房。

　　當代moma沿湖城，18年最高12800的精裝修單價，從20年開始到現(xiàn)在保持11000。

　　西中環(huán)外紅星天潤，陽光城并州府，19年10月開盤11000精裝修均價，第二年改毛坯銷售，現(xiàn)在8500毛坯均價。

　　二手房市場更為慘淡，中介門店客人寥寥，貝殼數(shù)據(jù)顯示，二手房銷售量每天基本保持在15套左右。

　　年后，核心一二線城市陸續(xù)啟動小陽春行情，而作為二線的太原，卻走出三四線城市的行情，房價持續(xù)下滑。

　　連跌2年多的太原很著急，一過年就發(fā)布了新政。

　　2月18日，萬柏林區(qū)人民官宣，為打造一流人才發(fā)展環(huán)境，對符合條件的購房人一次性補貼5萬元人民幣。

　　明面上是為了引進人次，實際上是為了救市。

　　太原的一個朋友跟我說，只要是買房，實際上基本都能領到，政策非常寬松。5萬說多不多，說少不少，非常尷尬，但對于當?shù)氐暮芏嗄贻p人來說，等于買蘭博基尼送了一張500元的優(yōu)惠券。

　　事實上，這次救市效果一般，并沒有實質(zhì)性拉動成交量。

　　那么太原樓市下一步會怎么走呢？

　　底層邏輯

　　如果想推理太原接下來的行情，必須得找到上一輪房價上漲的秘密。

　　全國來看，上輪房價上漲的主要原因分為三種：

　　1、政策性引導，降低購房門檻和成本，創(chuàng)造需求

　　2、經(jīng)濟發(fā)展、人口流入，引發(fā)市場“供需矛盾”。

　　3、棚改貨幣化，創(chuàng)造“內(nèi)生性”購房需求

　　那么太原到底屬于哪種？

　　和眾多三四線城市一樣，“1+3”。

　　2016年之前太原庫存特別大，樓市冷淡，但從2015年開始，在全國去庫存大周期下，全市響應“擴容號召”，大搞棚改。

　　很多人應該都清楚，棚改貨幣化安置，相當于定向撥款給拆遷戶，這些人拿錢繼續(xù)買房，導致樓市火熱房價上漲，連帶投資炒房客入場，繼續(xù)推升房價。

　　事實上，這只是憑空創(chuàng)造出來的“內(nèi)生性”需求，不具有可延續(xù)性。

　　等到這一大批拆遷戶消耗完了，下一輪購買力怎么辦？

　　事實便是如此。2018年年中，國開行總行收回了棚改項目的合同審批權(quán)限，太原跟著三四線城市一起熄火，房價開始下跌。

　　資本不好看后續(xù)市場，才發(fā)生130億元土地流拍大案。

　　然而這些年，太原對土地財政的依賴度，從未下滑，數(shù)據(jù)顯示，太原屬于土地財政依賴較高的城市，已經(jīng)進入全國前五，高達126%。

　　與此同時，太原又順勢積壓了新一輪庫存，從2018年開始，土地成交量和房屋住宅成交的差值越來越大，尤其是郊區(qū)，新房銷售特別不佳。

　　去年年底太原的新房庫存已經(jīng)達到2-3年的去化量，接下來還有的新房入市。

　　我們再來看二手房存量。貝殼數(shù)據(jù)顯示，太原二手房已經(jīng)達到27940套，真實租房19435套，而現(xiàn)在連續(xù)好幾個月，每天成交只有15-20套左右。

　　按照最高成交日20套，一年成交只有7300套，庫存消化完需要3.8年。

　　事實證明，太原擴容的步子邁得太大了，一直靠土地金融維持發(fā)展，卻沒有考慮城市購買力是否能跟得上房價，而高房價對未來年輕人又意味著什么。

　　支撐力

　　攤開中部六省大圖，武漢、合肥、鄭州、長沙、南昌、太原分別為六大省的省會核心。

　　人口、經(jīng)濟、高校數(shù)量，太原都穩(wěn)居倒數(shù)第一。

　　這里面我最關心的是人口指標，400多萬人口實在不像是一個省會城市，再看近4年人口增量僅為14.32萬人，在全國省會中排名也是倒數(shù)的，更讓人看不懂。

　　當然人口流入跟產(chǎn)業(yè)息息相關，自從煤炭重工業(yè)經(jīng)濟滑坡后，太原并沒有找到新經(jīng)濟的替代品，無論是制造業(yè)、高新、貿(mào)易還是金融，都沒有拿出的手的，國民營企業(yè)比例失衡，也讓的年輕人走出太原。

　　這造成了太原省會首位度不夠，山西晉南臨汾運城的人往鄭州西安發(fā)展，晉北的忻州大同往石家莊北京發(fā)展，長治晉城的也是往河南方向。

　　圍繞著太原的只是周邊的縣城小市人口，這又一次降低了城市的發(fā)展可能性。

　　每每看到太原的數(shù)據(jù)，便心生惋惜，讓我想起明清時，馳騁歐亞、舉世矚目的晉商，建國后，煤炭供養(yǎng)全國人民的中國工業(yè)心臟。

　　然而正是煤炭經(jīng)濟，讓艱苦奮斗的山西人開始坐吃山空，頂部資源逐層向下壟斷，跟新一代年輕人撕開深深的溝壑。

　　這幾天太原熱傳“0門檻”落戶，我給太原的幾個派出所打電話，基本可以確認，這個消息是真的。

　　其實太原這樣的省會城市早應該學著當年的西安，“0門檻”落戶，不知道為何等到大家都把年輕人搶完了，才出這個政策。

　　很多人問這個政策會不會對太原樓市造成沖擊，是一劑強心針，我的答案是，“沒什么用”。

　　可以參考石家莊、河北張家口、廣東江門市等等城市，政策下放后落戶者寥寥。年輕人是想著落戶后，能在這個城市中得到什么？

　　是更好的工作更清晰的未來，還是更好的教育資源醫(yī)療資源等等。

　　購房建議

　　最后再講一下購房建議。

　　房價的本質(zhì)是供需，雖然現(xiàn)在山西房價已經(jīng)回調(diào)了2年，但現(xiàn)下山西新二手房庫存依舊非常龐大，經(jīng)濟、人口增長緩慢，也導致后續(xù)購買力不足。

　　當?shù)赜绣X人手里一般都是2-3套住房，而外來年輕人因為薪資收入較低，無法有效支撐房價，預計還會持續(xù)陰跌，所以接下來太原房產(chǎn)的投資性薄弱。

　　當然太原畢竟是省會城市，1萬左右的價格基本是底部區(qū)間，繼續(xù)下跌的空間有限，但未來的漲幅空間亦有限。

　　太原未來向南發(fā)展，置業(yè)主要圍繞著產(chǎn)業(yè)和商圈，晉源區(qū)、小店區(qū)、萬柏林區(qū)是未來的主核心區(qū)。

　　其中長風西、長風親賢、晉陽街、晉陽湖、龍城新區(qū)板塊是未來的價值點，圍繞著這幾個板塊置業(yè)是沒問題。

　　1、小店區(qū)近幾年提出要新建商圈，引進新科技，而且和榆次接壤，符合太原榆次同城化這個規(guī)劃。小店區(qū)分三個板塊來講，往北的親賢-長風商圈是河東最好的板塊，包含北美，天美，茂業(yè)，百盛，王府井等多個購物中心，十分繁華，還有學府商圈也是板塊極值。

　　2、萬柏林區(qū)的發(fā)展前景也不錯，長風商務區(qū)是河西絕對的繁華地帶，置業(yè)主要圍繞著晉源核心商圈的溢出板塊。

　　3.北面最多只考慮到環(huán)線以南，東面不要遠過恒大山水城，西面不要遠過贊城、萬科金域華府，南面不要遠過碧桂園，這個范圍內(nèi)問題都不大。

　　4.相關數(shù)據(jù)顯示，太原這兩年120～140㎡的改善型住宅銷量上漲最快，所占比例也最多，其實太原市住宅市場已經(jīng)全面進入改善型時代，滿足了大批老太原人從老城區(qū)的老破小改善到新城區(qū)的大品牌樓盤的需求，購房在此范圍內(nèi)，流動性較強，120-140，有兩個衛(wèi)生間的最好。

　　5、除了學區(qū)房，太原老破小盡量不要買，大品牌物業(yè)好的小區(qū)優(yōu)先，因為未來太原不缺房子，但是缺好房子。

　　6、如果買新房可以把時機放在今年國慶期間，放量打折促銷新盤會多一些，但我更建議去買次新二手房，因為前幾年太原炒房客非常多，經(jīng)過2年的回調(diào)，想解套拋盤的大有人在，可以挖掘到不錯的筍盤。

　　最后，還是希望太原能把握好下一個時代的機遇，學著長沙投資產(chǎn)業(yè)，帶動山西大省向前奔跑，而不是一味地用房價拉動經(jīng)濟，成為一座失落之城。

　　想想胡富國，想想耿彥波，哪個平步青云了，發(fā)展太原哪有把煤扎實穩(wěn)步的運出去重要，哪有低價保供重要。輸血就行了，你還想發(fā)展，別讓人家先富得回頭吐你一臉唾沫，嫌你又黑又窮就燒高香了。

　　2022年山西6.2億噸煤炭“保供”24省區(qū)市最新，我奉獻我光榮，真好呀，就是我們窮的揭不開鍋的時候，不知道能不能全國一盤棋。

　　https://m.weibo.cn/2258727970/4864356364063297央視財經(jīng)，又上了，我們山西真是太厲害了，領導一天天研究的是怎么保供，怎么挖煤，發(fā)展不起來了賴山西人不努力，我們怎么努力？加速揮鐵鍬？還是和領導背道而馳？

　　別的省份不清楚，山西省的換的太勤了，從2019年到2023年短短四年時間，已經(jīng)是四位不同的了我印象中（駱惠寧→樓陽生→林武→藍佛安），估計對每個縣市的一把手還沒認全呢就調(diào)離了，每一任的政策還沒開始實施或者剛開始實施就換了，然后又來新一任再換個新政策，周而復始，你覺得能好了么？甚至有的政策上一任和新接任都是互相矛盾的，所以別的也不用多操心，每年把重中之重的煤炭保供完成就是第一要務了。

發(fā)布者：歪瑞谷的