對于中國普通家庭來說，住房和教育是兩件頭等大事。房產(chǎn)意味著財(cái)富，教育象征著未來，當(dāng)兩樣?xùn)|西結(jié)合到一起時(shí)，頗具中國特色的學(xué)區(qū)房應(yīng)運(yùn)而生。

　　網(wǎng)傳，全世界有中國人的地方就有學(xué)區(qū)房。在美國，同一個(gè)街道的別墅，一側(cè)屬于一個(gè)好學(xué)區(qū)，另一處屬于普通學(xué)區(qū)。中國人來買房之前，兩側(cè)價(jià)格一樣，中國人買房之后，好學(xué)區(qū)的成了富人區(qū)。

　　如今，隨著房地產(chǎn)“去庫存化”政策的深入，一些被冠以“鬼城”的新區(qū)，利用學(xué)區(qū)房打了個(gè)翻身仗。鄂爾多斯便是其中的佼佼者。

　　2011年，人均GDP比香港還高的鄂爾多斯房價(jià)突然閃崩，從最高兩萬元一平米，跌到了2000元仍無人問津。說到底，僅有100萬戶籍人口的鄂爾多斯，承載不起市打造的康巴什新城項(xiàng)目。

　　北京、上海為什么房價(jià)高？

　　因?yàn)槿珖瞬哦纪抢锱埽硕嗟厣?，供不?yīng)求是推動(dòng)房價(jià)高漲的原動(dòng)力。

　　溫州炒房團(tuán)再牛，拿出的資金不過百億，對于上萬億規(guī)模的樓市來說，杯水車薪，投機(jī)只能維持一小段時(shí)間。

　　“財(cái)大氣粗”的鄂爾多斯偏偏不信邪。2005年，看著全國各地都在瘋建新城，自己也不甘落后，推出了康巴什新城項(xiàng)目。

　　康巴什猶如草原上的一顆明珠，規(guī)劃相當(dāng)超前，頗具現(xiàn)代感的建筑一棟棟拔地而起。有的已經(jīng)封頂，正在“張貼”金色的外部幕墻，有的還在繼續(xù)升高成長。這些豪華的建筑，都將成為鄂爾多斯現(xiàn)代化的象征。

　　夸張的康巴什城建

　　2005年-2010年，全國炒房團(tuán)聞風(fēng)而動(dòng)，熱錢流入康巴什新城，房價(jià)從最初的1000元最高漲到了兩萬。但買房者皆為投機(jī)，入住率不足10%。

　　亞當(dāng)斯密告訴我們，當(dāng)一件商品供大于求時(shí)，價(jià)格必然下跌。房地產(chǎn)也逃脫不了經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律。

　　2010年，美國時(shí)代周刊出了一篇題為《鄂爾多斯：一座人造“鬼城”》的，引發(fā)轟動(dòng)。文中描述“站在鄂爾多斯康巴什的街頭15分鐘，看不見一個(gè)行人和一輛車?！?/p>

　　從此，鄂爾多斯成為“鬼城”的代名詞，被牢牢刻在國人腦海之中。

　　2011年，鄂爾多斯的房價(jià)撐不下去了，炒房團(tuán)買了房后，遲遲等不到“接盤俠”，紛紛低價(jià)拋售，恐慌效應(yīng)引發(fā)連鎖式崩潰，不到一年時(shí)間，房價(jià)跌至2000元。還有20多萬購房者沒來得及拋售，被深度套牢。

　　一座城市發(fā)展得好不好，問問當(dāng)?shù)爻鲎廛囁緳C(jī)就知道。

　　在戴上“鬼城”帽子10年之后，康巴什新區(qū)展開了一場自救行動(dòng)。據(jù)當(dāng)?shù)厮緳C(jī)介紹：“我家2013年在康巴什買了套新房，買的時(shí)候2000多，現(xiàn)在已經(jīng)12000了。”言語中，滿是抄底成功的喜悅。

　　據(jù)了解，2011年房價(jià)閃崩后，鄂爾多斯意識(shí)到，炒房客是靠不住的，他們除了掙快錢，制造爛尾樓外，對城市發(fā)展毫無貢獻(xiàn)。想要救活康巴什，還要靠鄂爾多斯人。

　　與全國其他不了了之的“鬼城”相比，鄂爾多斯家底厚，具有自我消化的能力。眾所周知，鄂爾多斯有“四寶”：揚(yáng)眉吐氣。

　　“揚(yáng)”是指羊毛，“眉”是指煤炭，“吐”是指稀土，“氣”是指天然氣。

　　豐富的天然資源令鄂爾多斯人均GDP不但遙遙領(lǐng)先內(nèi)蒙古，甚至一度逼近香港。2017年鄂爾多斯人均GDP，達(dá)到了25630美元。香港房價(jià)20多萬一平米，鄂爾多斯才2000，顯然過低了。

　　與一般的資源性城市不同，鄂爾多斯有四種資源，在2015年國家宏觀調(diào)控煤炭價(jià)格后，鄂爾多斯依舊能靠其他資源支撐住大盤，沒有像東北大慶，山西一樣跌入資源陷阱。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，人口160萬的鄂爾多斯，家產(chǎn)超過1個(gè)億的有7000多人，如此豐厚的家底，給鄂爾多斯拯救新城，創(chuàng)造了物質(zhì)條件。

　　“鬼城”事件發(fā)生后，鄂爾多斯首先凍結(jié)了新盤開放，把所有精力投到了去庫存。

　　數(shù)據(jù)來源：第一財(cái)經(jīng)

　　“你去看看鄂爾多斯一中?！鄙显V司機(jī)表示：“市把全市最好的學(xué)校統(tǒng)統(tǒng)搬到了新城，去年一中清華北大加起來考了30多個(gè)人。”

　　房產(chǎn)象征著財(cái)富，教育象征著未來。鄂爾多斯為了拯救新城，祭出“學(xué)區(qū)房”的殺手锏，通過資源的空間轉(zhuǎn)移，引導(dǎo)市民前去購房。

　　很多住慣了老城區(qū)的市民不愿意搬到新城，但為了小孩上學(xué)沒辦法，只能買一套空置房，平時(shí)不會(huì)居住，完全為了孩子上學(xué)。無論如何，這批學(xué)區(qū)房總算是去庫存了。

　　再者，鄂爾多斯又在新區(qū)蓋了全內(nèi)蒙條件數(shù)一數(shù)二的醫(yī)院，連附近包頭市的病人都選擇來此看病。所以平時(shí)大街上看到的人，以老人居多。

　　據(jù)當(dāng)?shù)囟址繕I(yè)務(wù)員介紹：“康巴什人口兩極分化，上學(xué)的小孩多，養(yǎng)老的老人多?！弊鳛橐蛔Y源性城市，鄂爾多斯的環(huán)境問題嚴(yán)重，霧霾、風(fēng)沙猶如家常便飯。所以在規(guī)劃康巴什時(shí)，市對其定位為“花園城市”，在綠化上下了很大功夫，環(huán)境相對于老城區(qū)還算優(yōu)越。

　　市也帶頭遷移到康巴什新城，增加市民購買信心。老城區(qū)拆遷，一律給新城“房票”。三板斧下來，2016年，康巴什房價(jià)逐步復(fù)蘇，從2000多漲到了6000，2020年又突破了12000。

　　截至目前，鄂爾多斯房產(chǎn)已去庫存1635萬平方米，恢復(fù)到了正常水平。每逢上下班高峰期時(shí)，康巴什新區(qū)甚至?xí)霈F(xiàn)交通擁堵的狀況。

　　通過七八年的調(diào)控，鄂爾多斯新城總算摘掉了“鬼城”的帽子。抄底的人還都賺到了3-4倍的回報(bào)。然而，面對中國眾多“鬼城”，鄂爾多斯的模式依舊難以復(fù)制。

　　鄂爾多斯去庫存的成功，源于寬裕的財(cái)政和有錢的市民。利用社會(huì)資源重新分配的模式，調(diào)動(dòng)本市居民積極投資、移居。入住新城的外來人口占比不足20%。

　　中介工作人員直言：“康巴什更適合居住，投資沒有價(jià)值，12000元是比較合理的價(jià)格區(qū)間，上下波動(dòng)不大?！?/p>

　　天津的濱海新城是環(huán)京地區(qū)最大的“鬼城”，興建時(shí)定位很高端，號(hào)稱要打造成“中國的曼哈頓”，所有基礎(chǔ)設(shè)施都按照北京國貿(mào)來弄。

　　2015年之前，從GDP上來看，濱海新城一片欣欣向榮，帶動(dòng)天津?qū)崿F(xiàn)了每年兩位數(shù)的增長，讓長期存在感最差的直轄市找回了存在感，其GDP占到了全市的48%，與中東富國卡塔爾旗鼓相當(dāng)。

　　據(jù)調(diào)查，天津?yàn)I海新區(qū)GDP存在嚴(yán)重“注水”現(xiàn)象。

　　新區(qū)采取稅收減免、放寬外匯管制等措施，吸引了數(shù)千家企業(yè)入駐，然而，這些公司實(shí)際商業(yè)活動(dòng)均在外地，來濱海僅僅為了享受政策紅利。這部分GPD占到全區(qū)40%左右，2018年之后被踢出了GDP統(tǒng)計(jì)，濱海新區(qū)被打回原形。

　　圖源·搜狐數(shù)字之道

　　一位開超市的濱海市民反應(yīng)：“周邊寫字樓基本是空的，根本沒人來消費(fèi)?！毕啾扔诒本旖虻奈τ邢?，雖然市推出了積極的人才落戶政策，收效甚微。

　　某乎上有網(wǎng)友表示：“二線城市落戶，我推薦杭州和南京。落戶難度與天津差不多，就業(yè)、醫(yī)療、教育水平則要比天津強(qiáng)很多?！?/p>

　　全國與天津?yàn)I海同病相憐的“鬼城”不下20座，大都處于“半癱瘓”狀態(tài)。企業(yè)入駐少，稅收少，買房人得不到回報(bào)，讓其前途變得越來越渺茫。

　　正應(yīng)了《桃花扇》里的一句唱詞：眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。

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　　作者：江左佑安

發(fā)布者：那些不夠看的